Термин «ОСМД» уже давно не первый год на слуху у наших граждан, но до сих пор многие до конца не понимают, что же это такое, и в чем его выгодность и отличие от ЖЭО.

Для тех, кто вообще первый раз обратил внимание на эту аббревиатуру, объясняем, что ОСМД - это объединение совладельцев многоквартирного дома. То есть, такое объединение может быть образовано, например, в любом многоквартирном доме его жителями, а точнее говоря владельцами квартир. Более подробно о специфике и преимуществах подобных объединений попробуем объяснить далее.

 

Нормативно-правовая база создания и деятельности ОСМД

С самого начала, отмечаем, что ОСМД это далеко не новшество для Украины, ведь Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» был принят в далеком 2001 году. Именно этот Закон является основой создания и деятельности ОСМД.

Также нужно вспомнить о Постановлении КМУ от 11 октября 2002 года № 1521, которое направлено на реализацию Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома". Данным Постановлением утверждены следующие правила о:

1) государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома;

2) передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс;

3) проведение расчетов с членами объединения многоквартирного дома, которые имеют перед ним задолженность, за выполненные ими работы по содержанию неделимого и общего имущества объединения;

4) создание специальных фондов объединения совладельцев многоквартирного дома.

То есть, как видно из содержания постановления, оно действительно позволяет разобраться в некоторых деталях создания ОСМД, и пригодится тем, кто желает создать ОСМД.

Ну и на конец этого раздела, необходимо не забыть вспомнить, о нормативно-правовом акте, как Приказ Госжилкоммунхоза Украины 27.08.2003 № 141, которым утвержден Типовой устав объединения совладельцев многоквартирного дома. 

А исходя из того, что Устав ОСМД - является основным документом, на основании которого вообще функционирует объединение, то данный Приказ является чрезвычайно важным.

 

Преимущества ОСМД перед коммунальной собственностью

В соответствии со ст. 1 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" (далее - Закон), ОСМД определяется как юридическое лицо, созданное для управления, содержания и использования имущества совладельцев дома. То есть, даже по определению понятно, что ОСМД - это самостоятельное юридическое лицо, являющееся свободной организацией в заключении договоров, ведения и управления делами и т.д. А это уже дает значительное преимущество над коммунальной собственностью (ЖЭО). Потому что все участники ОСМД могут принимать активное участие в управлении домом, а именно определять методы и способы управления, утверждать некий бюджет (смету) объединения, который нужно потратить на обустройство дома, опять же, по своему усмотрению, и нанимать на свой выбор рабочих и различных работников дома (электричество, дворника и т.д.).

Также большим плюсом ОСМД является то, что оно может более тщательно и качественно контролировать выполнение различных договоров (например: о поставках электроэнергии и т.п.), чем это будут делать отдельные граждане.

ОСМД имеет преимущества и в сфере обустройства, ремонта многоквартирного дома, ведь оно может получить кредит на проведение различных ремонтных работ, погашение которого возможно за счет или с помощью средств, которые можно получить не только по отчислениям жителей дома, а и от сдачи в аренду вспомогательных помещений дома.

Итак, если говорить о многоквартирных домах коммунальной собственности и сравнивать их с домами, где созданы ОСМД, то преимущества можно увидеть не вооруженным глазом. Ведь создание объединения позволяет совладельцам действительно тратить свои средства на реальное обустройство дома, улучшение условий и осуществлять контроль за выполнением договоров и работой сотрудников дома.

 

Проведение ремонта в многоквартирном доме и долги совладельцев перед ЖЭО

В соответствии со ст. 12 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», все расходы на текущий и капитальный ремонт распределяются между владельцами квартир. То есть данным, новым Законом изменен определенный порядок проведения капитального ремонта, который был в прошлой редакции Закона «Об ОСМД».

Ведь ранее, в соответствии со ст. 24 Закона, которую было исключено, бывший владелец дома, (то есть тот орган местного самоуправления, на балансе которого был дом) обязан был принять участие в первом после приема дома на баланс ОСМД капитальном ремонте. В данное время, ремонт проводят исключительно силами владельцами квартир и за их средства, что в свою очередь является достаточно существенной проблемой и препятствием на пути к принятию жильцами решения о создании ОСМД.

По долгам жителей дома, которые стали участниками ОСМД, то они не переходят к объединению, ведь это новое юридическое лицо, которое не отвечает за задолженность ее участников, которая возникла еще до создания ОСМД.

 

Инициативная группа и порядок создания ОСМД

Перед тем, как начать говорить о порядке создания ОСМД, следует выяснить, что же такое инициативная группа, и какова ее роль в создании ОСМД?

Следует отметить, что ее роль на начальном этапе является главной, ведь именно эта группа, которая должна состоять не менее чем из 3-х владельцев квартир или нежилых помещений многоквартирного дома, согласно ст. 6 Закона, осуществляет все основные мероприятия, которые предшествуют созданию ОСМД, а именно:

1) выясняет технический и экономический (определяют должников за коммунальные услуги) состояние дома;

2) разрабатывает Устав ОСМД, на основании Типового устава, о котором уже упоминалось выше;

3) составляет список всех собственников многоквартирного дома;

4) проводит различные собрания, за разъяснение положений проекта Устава и о необходимости создания ОСМД в целом;

5) определяет время и место проведения учредительного собрания, и в соответствии с ч. 4 ст. 6 Закона, не позднее чем за 14 дней уведомляет каждому владельцу квартир, под расписку;

6) регистрирует участников учредительного собрания.

Важно то, что в соответствии с ч. 9 ст. 6 Закона, для того чтобы принять решение о создании ОСМД, нужно, чтобы за него проголосовало более половины всех совладельцев дома, то есть 50% + 1 голос.

Что касается случаев, когда кто-то отказывается от участия в ОСМД, то раньше, существовала норма в. ст. 9 Закона, которая предусматривала, что совладелец дома может не быть участником (членом) ОСМД, а просто заключить соглашение о сотрудничестве с ОСМД. Сейчас же, согласно Закону Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», эту норму было исключено, а вместо этого имеется новая норма, которая определяет, что решения собрания совладельцев являются обязательными для всех совладельцев.

 

Текущее руководство деятельностью ОСМД

Для текущего руководства объединением, избирается правление ОСМД, так называемый исполнительный орган объединения, который отчитывается перед общим собранием.

В обязанности и возложенной ответственности правления, согласно ст.10 Закона относятся:

1) подготовка сметы, баланса объединения и годового отчета;

2) осуществление контроля за своевременной уплатой совладельцами взносов и платежей и принятия мер по взысканию задолженности согласно законодательству;

3) распоряжения средствами объединения в соответствии с утвержденным общим собранием объединения сметы;

4) заключение договоров о выполнении работ, оказания услуг и осуществления контроля за их выполнением;

5) ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности о деятельности объединения;

6) созыва и организация проведения общего собрания совладельцев или собрания представителей;

7) назначение письменного опроса совладельцев и образования соответствующей комиссии для его проведения.

 

Получение в собственность придомовой территории владельцами многоквартирного дома

В завершение хотим отметить, что уже выше упомянутым Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» внесены изменения в Земельный кодекс Украины (далее - ЗК Украины), именно по придомовой территории многоквартирных домов.

Теперь, согласно изменениям и в соответствии со ст. 42 ЗК Украины, придомовая территория (земельный участок, на котором расположен дом) передается безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в общем порядке, установленном КМУ.

Это именно те изменения, которые на наш взгляд, очень важны, ведь они позволяют совладельцам многоквартирного дома бесплатно получить в свою собственность земельный участок, которая останется ихней даже после разрушения дома (ч. 5 ст. 42 ЗК Украины).

 

Неприятность, которая может ожидать жителей многоквартирных домов в конце 2016 года

Речь идет о уже принятом Верховной Радой Украины и подписанным Президентом Украины Законе Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 года (далее Закон), который вступил в силу с 01.07.2015 года.

В соответствии со ст. 13 заключительных положений вышеуказанного Закона, где в ч. 4 ст. 28 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" внесены изменения, которыми четко определено, если владельцы (совладельцы) многоквартирных домов в течение года не создадут объединение совладельцев многоквартирного (далее ОСМД) и не передадут управление дома управляющему, то текущий исполнитель услуг (ЖЭО) должен передать управление домом субъекту хозяйствования, который выберет сам.

Конечно же в Законе об этом указано более завуалировано, но это вытекает из его содержания.

Более подробно было освещено эту тему в нашей статье за 22.06.2015 года, "К чему следует готовиться жителям многоквартирных домов".

 

Подытоживая, можно сказать, что создание ОСМД сегодня является действительно важной и необходимой процедурой, которую не нужно бояться. Ведь создание ОСМД позволяет вам, как совладельцам многоквартирного дома принимать активное участие в управлении домом, определять направления этого же управления, проводить ремонты по своему усмотрению, заключать различные договора на условиях, которые подходят в первую очередь вам. Тем более, что сейчас в связи с принятием Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» определенные процедуры и права участников ОСМД улучшились с последующей возможностью получить действительно реальные права.

 

Если у вас возникли вопросы по созданию ОСМД, вы всегда можете рассчитывать на помощь наших специалистов в области права, а именно адвокатов и юристов «Защита Права», и получить качественные юридические услуги.