Аренда земли государственной или коммунальной собственности |
|
||
29 апреля 2012р. 12:48
газета Консультант частного предпринимателя
|
Законодательное определение
Договор аренды земли является одним из видов гражданско-правовых обязательств, согласно которым арендодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.
Основными нормативно-правовыми актами, регулирующих земельные правоотношения, является Земельный кодекс Украины (далее - ЗК), Гражданский кодекс Украины (далее - ГК), Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-ХИУ (далее - Закон № 161).
Так, ЗКиЦК содержат понятия «пользование» или «постоянное пользование» земельным участком, но в гл. 15 ЗК понятия пользования более конкретизировано и определено как право аренды земельного участка.
Согласно ст. 93 ЗК право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности. Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.
Аналогично понятие аренды земли предоставлено в Законе № 161, где указано: аренда земли - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.
Как арендовать землю
Предприниматели часто сталкиваются с вопросами порядка получения вышеуказанного права аренды земли, с целью размещения на указанном земельном участке объектов хозяйственного назначения, которые в дальнейшем будут использоваться в их предпринимательской деятельности. Также проблема существует и относительно приведения в соответствие действующему законодательству земельных правоотношений, по уже построенных объектов, под которыми нужно узаконить земельный участок, на котором указаны объекты расположены. С чего нужно начинать?
Граждане и юридические лица приобретают право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных ЗК, или по результатам аукциона.
1. Приобретение права на землю путем ее получение в пользование в соответствии с решениями органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.
Принятие решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков в аренду невозможно без наличия проектов землеустройства в случае изменения целевого назначения земельных участков согласно закону, или предоставление в пользование земельных участков, границы которых не установлены в натуре (на местности).
Что касается предоставления в пользование земельного участка, границы которого установлены в натуре (на местности), без изменения его целевого назначения, то оно осуществляется на основании технической документации по землеустройству относительно составления документа, удостоверяющего право пользования земельным участком.
Этап 1: обратиться с ходатайством о предоставлении разрешения на разработку проекта
Предприниматель заинтересован в получении в пользование земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности по проекту землеустройства об отводе, должен обратиться с ходатайством о предоставлении разрешения на его разработку в соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления, в зависимости от места расположения земельного участка.
К таким органам исполнительной власти или местного самоуправления в Украине относятся местные государственные районные администрации, Совет министров АР Крым, Верховная Рада АР Крым, областные, районные советы, сельские, поселковые, городские советы, областные государственные администрации, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, КМУ .
В ходатайстве о предоставлении земельного участка в аренду предприниматель указывает ориентировочный размер земельного участка и его целевое назначение. К ходатайству он добавить графические материалы, где указывается желаемое место расположения и размер земельного участка. В случае изъятия земельного участка у другого землепользователя необходима его письменное согласие, заверенное нотариально.
Этап 2: рассмотрение ходатайства
Соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления в пределах их полномочий в месячный срок рассматривает ходатайство и дает разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка или предоставляет мотивированный отказ.
Существует лишь одно основание отказа в предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства - несоответствие места расположения земельного участка требованиям законов, принятых в соответствии с ним нормативно-правовых актов, а также генеральных планов населенных пунктов, другой градостроительной документации, схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны земель административно-территориальных образований, проектов землеустройства относительно благоустройства территории населенных пунктов, утвержденных в установленном законом порядке.
Этап 3: разработка проектов землеустройства
Условия и сроки разработки проектов землеустройства относительно отвода земельных участков определяются договором, заключенным предпринимателем с исполнителем этих работ типового договора.
Разработанный проект землеустройства по отводу земельного участка подается предпринимателем комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству.
Комиссия в течение трех недель со дня получения проекта предоставляет соответствующему органу исполнительной власти или органа местного самоуправления свое заключение относительно согласования проекта или отказа в его согласовании. В случае отказа в согласовании проекта он возвращается предпринимателю в указанный в настоящей части срок.
Основанием отказа в согласовании проекта может быть только несоответствие его положений требованиям законов и принятых в соответствии с ним нормативно-правовых актов.
В случае если проект землеустройства по отводу земельного участка подлежит обязательной государственной экспертизе землеустроительной документации, согласованный проект подается комиссией в соответствующий орган земельных ресурсов для осуществления такой экспертизы.
Этап 4: принятие решения относительно земельного участка
Соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня получения проекта землеустройства по отводу земельного участка, а в случае необходимости осуществления обязательной государственной экспертизы землеустроительной документации согласно закону - после получения положительного заключения такой экспертизы принимает решение о предоставлении земельного участка в пользование предпринимателю.
Если земельный участок предоставляется в пользование КМУ, согласованный проект землеустройства по отводу земельного участка подается соответственно в Совет министров АР Крым, областных, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций, которые рассматривают его и в месячный срок представляют указанный проект со своими предложениями в КМУ.
Если земельный участок предоставляется в пользование Верховной Радой АР Крым, согласованный проект землеустройства по отводу земельного участка подается в Совет министров АР Крым, который рассматривает его и в месячный срок представляет указанный проект со своими про-позиции в парламент Крыма.
Решением о предоставлении земельного участка в пользование по проекту землеустройства об отводе осуществляют утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка, изъятия земельных участков у землепользователей с утверждением условий изъятия земельных участков (при необходимости), предоставление земельного участка предпринимателю в пользование с определением условий ее использования и утверждением условий предоставления, в том числе (при необходимости) требований о возмещении потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства.
Единственным основанием для отказа в утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка может быть только его несоответствие требованиям законов и принятых в соответствии с ним нормативно-правовых актов.
Отказ органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в пользование или оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в суд.
2. Передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании договора купли-продажи права аренды земельного участка (в случае продажи права аренды) путем заключения договора аренды земельного участка.
При этом нужно учитывать, что передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных торгов.
Земельные участки государственной или коммунальной собственности или права на них, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, подлежащих продаже отдельными лотами на конкурентных началах (земельных торгах).
Из этого правила существует ряд исключений. Так, не подлежат продаже на конкурентных началах (земельных торгах) земельные участки государственной или коммунальной собственности или права на них в определенных п. 2 ст. 134 ЗК случаях.
Однако по этому поводу существует ряд мнений относительно законности проведения таких аукционов.
Так, ч. 5 ст. 137 ЗК определено, что земельные торги (аукционы) проводятся в порядке, установленном законом.
Таким образом, порядок отчуждения, приобретения и осуществления права аренды на земельных торгах (аукционах), функции и компетенция органов государственной власти по этому вопросу определяется исключительно законом. Единственным законотворческим органом власти в Украине является Верховная Рада Украины. Но на сегодня ни одним Законом Украины не утверждено, не предусмотрено и не определен порядок проведения аукционов (земельных торгов) по продаже права на аренду земельных участков. Что касается проведения указанных аукционов на основании положений, разработанных органами исполнительной власти и местного самоуправления, то законность решений, принятых по результатам проведения таких аукционов, можно поставить под сомнение.
- Покупка земельного участка, что нужно знать
- Как правильно оформить земельный участок?
- Почему не следует надеяться на изменения от земельной реформы в Украине в 2012 году
- Юридическая консультация на сайте по теме "земельные вопросы"
- Решение суда "О взыскании долга по договору оренды"
- Решение суда "О взыскании долга по договору оренды земли"
- Решение суда "О признании государственного акта на землю не действительным "
- Решение суда "О признании права собственности на земельный участок в порядке наследывания"