Законодавче визначення

Договір оренди землі є одним із видів цивільно-правових зобов’язань, відповідно до яких наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Основними нормативно-правовими актами, які регулюють земельні правовідносини, є Земельний кодекс України (далі — ЗК), Цивільний кодекс України (далі — ЦК), Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-ХІУ (далі — Закон № 161).

Так, ЗКіЦК містять поняття «користування» або «постійне користування» земельною ділянкою, але у гл. 15 ЗК поняття користування більш конкретизоване і визначене як право оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 93 ЗК право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Аналогічно поняття оренди землі надане в Законі № 161, де зазначено: оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Як орендувати землю

Підприємці часто стикаються з питаннями порядку отримання вищезазначеного права оренди землі, з метою розташування на зазначеній земельній ділянці об’єктів господарського призначення, які в подальшому будуть використовуватися в їх підприємницькій діяльності. Також проблема існує і стосовно приведення у відповідність чинному законодавству земельних правовідносин, щодо вже збудованих об’єктів, під якими потрібно узаконити земельну ділянку, на якій вказані об’єкти розташовані. З чого ж потрібно розпочинати?

Громадяни та юридичні особи набувають права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених ЗК, або за результатами аукціону.

1. Набуття права на землю шляхом її отримання у користування згідно з рішеннями органів виконавчої влади, або органів місцевого самоврядування.

Прийняття рішення відповідних органів щодо надання земельних ділянок в оренду не-можливе без наявності проектів землеустрою у разі зміни цільового призначення земельних ділянок відповідно до закону, або надання у користування земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості).

Що стосується надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення, то воно здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документа, який посвідчує право користування земельною ділянкою.

Етап 1: звернутися з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту

Підприємець, зацікавлений в одержанні в користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, має звернутися з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування, в залежності від місця розташування земельної ділянки.

До таких органів виконавчої влади або місцевого самоврядування у Україні відносяться місцеві державні районні адміністрації, Рада міністрів АР Крим, Верховна Рада АР Крим, обласні, районні ради, сільські, селищні, міські ради, обласні державні адміністрації, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, КМУ.

У клопотанні щодо надання земельної ділянки в оренду підприємець зазначає орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання він має додати графічні матеріали, де зазначається бажане місце розташування та розмір земельної ділянки. В разі вилучення земельної ділянки у іншого землекористувача необхідна його письмова згода, засвідчена нотаріально.

Етап 2: розгляд клопотання

Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядають клопотання і дають дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надають мотивовану відмову.

Існує лише одна підстава відмови в наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою — невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Етап 3: розроблення проектів землеустрою

Умови і строки розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним підприємцем з виконавцем цих робіт відповідно до типового договору.

Розроблений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки подається підприємцем комісії з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації із землеустрою.

Комісія протягом трьох тижнів з дня одержання проекту надає відповідному органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування свій висновок щодо погодження проекту або відмови у його погодженні. У разі відмови у погодженні проекту він повертається підприємцю у зазначений у цій частині строк.

Підставою відмови у погодженні проекту може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів.

У разі якщо проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки підлягає обов’язковій державній експертизі землевпорядної документації, погоджений проект подається комісією до відповідного органу земельних ресурсів для здійснення такої експертизи.

Етап 4: прийняття рішення щодо земельної ділянки

Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов’язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом — після отримання позитивного висновку такої експертизи приймає рішення про надання земельної ділянки у користування підприємцеві.

Якщо земельна ділянка надається у користування КМУ, погоджений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки подається відповідно до Ради міністрів АР Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, які розглядають його і в місячний строк подають зазначений проект із своїми пропозиціями до КМУ.

Якщо земельна ділянка надається у користування Верховною Радою АР Крим, погоджений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки подається до Ради міністрів АР Крим, яка розглядає його і в місячний строк подає зазначений проект із своїми про-позиціями до парламенту Криму.

Рішенням про надання земельної ділянки у користування за проектом землеустрою щодо її відведення здійснюють затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, вилучення земельних ділянок у землекористувачів із затвердженням умов вилучення земельних ділянок (у разі необхідності), надання земельної ділянки підприємцю у користування з визначенням умов її використання і затвердженням умов надання, у тому числі (в разі необхідності) вимог щодо відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Єдиною підставою відмови у затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише його невідповідність вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів.

Відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки у користування або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.

2. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

При цьому потрібно враховувати, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів.

Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, у тому числі з розташованими на них об’єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах).

З цього правила існує ряд винятків. Так, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у визначених п. 2 ст. 134 ЗК випадках.

Однак з цього приводу існують ряд думок стосовно законності проведення таких аукціонів.

Так, ч. 5 ст. 137 ЗК визначено, що земельні торги (аукціони) проводяться в порядку, встановленому законом.

Таким чином, порядок відчуження, придбання та здійснення права оренди на земельних торгах (аукціонах), функції і компетенція органів державної влади з цього питання визначаються виключно законом. Єдиним законотворчим органом влади в Україні є Верховна Рада України. Але на сьогодні жодним Законом України не затверджено, не передбачено та не визначено порядку проведення аукціонів (земельних торгів) з продажу права на оренду земельних ділянок. Що стосується проведення зазначених аукціонів на підставі положень, розроблених органами виконавчої влади та місцевого самоврядування, то законність рішень, прийнятих за наслідками проведення таких аукціонів, можна поставити під сумнів.