“ЗАЩИТА ПРАВА”

Адвокатское объединение г.Киев

Рукотвори - скарбниця майстрів Rambler
Юридический вестник. Статьи и новости

Приобретение недвижимости, на что следует обратить внимание

A A A
04 мая 2015р. 12:16
Адвокат
Приобретение недвижимости только с стороны может показаться простым. На самом деле требует немалых усилий, поскольку является достаточно дорогостоящим делом, поэтому другого шанса может больше не быть. А допущенные просчеты или ошибки в будущем могут вылиться в серьезные неприятности.
Конечно же, достаточно часто попадают впросак те, кто по своей скупости отказался предварительно нанять адвоката или юриста, который должен был проверить все риски связанные с приобретением недвижимости (например: не подлежит ли имущество в будущем разделению между супругами, не имеется ли в имуществе обязательной части (доли) по закону, одного из родственников, не находится ли имущество под арестом или залогом, построена ли недвижемость на законных основаниях и на земельном участке который был для этого отведен, не является ли самостроем обьект и не подлежит ли дальнейшему сносу, не имеется ли открытых судебных дел или решений суда по поводу отчуждаемого имущества, нет ли открытых уголовных или исполнительных производств которые касаются на прамую имущественных прав, нет ли зарегистрированных на жилой площади малолетних детей, не была ли допущена ошибка в правоустанавливающих документах на имущество, не было ли, незаконной перепланировки, не имеет ли задолженности по коммунальным или другим платежам предидущий владелец, и т. д.).
Неосведомленность и не оправданое доверие к продавцам также может привести в будущем к изнурительной судебной тяжбы с третьими лицами, что может привести к признанию покупателя в лучшем случае только потерпевшей стороной в уголовном производстве, или к банальной потере денежных средств.
Поэтому, по просьбе наших клиентов, попробуем рассмотреть основные аспекты приобретения недвижимости.

Способы приобретения недвижимости

 
Договор купли-продажи
Говоря о приобретении недвижимости, безусловно, необходимо начинать с договора купли-продажи. Ведь это сделка, по которой недвижимое имущество переходит от одного владельца к другому в привычный образ. Данный договор, согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.
В соответствии со ст. 334 ГК Украины права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации в соответствии с законом.
 
Также, хотелось бы отметить перечень полезных советов специалистов, которые пригодятся каждому при приобретении недвижимости по договору купли-продажи:
1) необходимо проверить количество зарегистрированных (прописанных) лиц на жилплощади;
2) необходимо проверить законность предыдущих сделок с квартирой;
3) необходимо проверить дееспособность продавца;
4) необходимо проверить наличие перепланировок в квартире;
5) указывать в договоре реальную стоимость недвижимого имущества;
6) обязательно проверить доверенность уполномоченного лица, если она имеется;
7) оформлять сделку нужно только через задаток, чтобы в будущем избежать недоразумений с продавцом;
8) в обязательном порядке до дня проведения сделки проверять правоустанавливающие документы на недвижимость.
 
Необходимо обратить внимание и на налогообложение. В соответствии со ст. 172 Налогового кодекса Украины, доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более 3 лет, не облагается налогом. То есть платить налог не нужно будет, если не чаще раза в год продавать имущество, которым владеете не менее 3 лет.
За удостоверение нотариусом договоров купли-продажи недвижимого имущества, нужно уплатить 1% суммы договора, но не менее 1 необлагаемого минимума доходов граждан (ст. 3 Декрета КМУ «О государственной пошлине»).
 
Договор дарения
В первую очередь следует отметить, что договор дарения недвижимого имущества обязательно заключается в письменной форме и подлежит заверению нотариусом. Кроме волеизъявления дарителя, для осуществления договора дарения необходимо также согласие одаряемого, которую законодатель расценивает как акт принятия дара.
Порядок и правовые последствия принятия дара урегулирован ст. 722 ГК Украины, согласно которой право собственности одаряемого на дар возникает с момента его принятия, например, принятие документов о праве собственности на недвижимость, или символов вещи (ключей).
Налогообложение при дарении зависит от того, есть ли одаряемый (тот, кому дарят) членом семьи дарителя. Так, в соответствии со ст. 174 Налогового кодекса Украины, если лицо одаряемого не является членом семьи дарителя, то ставка налога составляет 5%.
 
Договор пожизненного содержания
По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно (ст. 744 ГК Украины).
Указанный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. По общему правилу, право собственности на имущество, полученное по договору, подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В случае заключения договора пожизненного содержания (ухода) приобретатель становится собственником имущества после надлежащего оформления договора, но в отличие от договора дарения он ограничен в действиях, направленных на распоряжение таким имуществом на все время действия договора, то есть при жизни отчуждателя (ст. ст. 745, 748 ГК Украины).
 
Договор лизинга
В соответствии со ст. 806 ГК Украины, по договору лизинга одна сторона (лизингодатель) передает или обязуется передать другой стороне (лизингополучателю) в пользование имущество, которое принадлежит лизингодателю на праве собственности и приобретенное им без предварительной договоренности с лизингополучателем (прямой лизинг), или имущество, специально приобретенное лизингодателем у продавца (поставщика) в соответствии с установленными лизингополучателем спецификациями и условиями (косвенный лизинг), на определенный срок и за установленную плату (лизинговые платежи).
То есть, клиент выбирает объект недвижимости, обращается в лизинговую компанию с заявкой на финансирование. Если лизинговая компания примет решение финансировать операцию, с клиентом подписывается договор лизинга. В рамках договора клиент регулярно платит лизинговые платежи и по окончании срока лизинга право собственности на предмет лизинга, как правило, переходит к клиенту. Таким образом, операцию лизинга недвижимости сопровождают два основных договора -лизинг и купли-продажи.
Количество привлеченных к этой операции лиц, комплексный характер отношений, более длительный срок операции и ее значительная стоимость делают операцию лизинга недвижимости специфической и отличают ее от лизинга других видов активов.
 
Договор ипотеки
Согласно ст.1 Закона Украины «Об ипотеке», ипотека это некий вид обеспечения выполнения обязательства, при котором лицо может владеть и пользоваться недвижимым имуществом, но при условии уплаты регулярных платежей, пока не выплатит всю необходимую сумму. Если она этого делать не будет, недвижимость могут вернуть ипотекодержателю обратно. Такой договор также обязательно заключается в письменной форме и подлежит заверению нотариусом (ч. 1 ст. 18 ЗУ «Об ипотеке»).
Следует обратить внимание, что параллельно может заключаться так называемый ипотечный ценная бумага - закладная, если это предусмотрено договором ипотеки. Он необходим для того, чтобы зафиксировать тот факт, что если должник, то есть лицо, которое приобрела недвижимость, не будет платить деньги, то недвижимость будет отобрана.
Говоря о различных способах приобрести квартиру, следует сказать, что сегодня ситуация с курсом доллара не понятна. Так он поднимается, то падает и никто не знает, что будет через год, два. Поэтому, брать сейчас, например, кредит в иностаранной валюте довольно рискованно. Лучше попробывать найти банки, которые выдают кредиты в гривнах. Таких может быть и не много, но вы будете знать наверняка какую сумму вы взяли в гривнах.
К тому же, все ведущие эксперты отмечают, что курс не упадет ниже 20, а вот относительно того, поднимется до 35 и выше, сейчас никто не может сказать точно.
Наш совет будущим покупателям, если вы все же решили приобрести недвижимость по договору ипотеки, то вам нужно быть уверенными, что вы сможете выполнять обязательства по уплате средств за недвижимость в течение длительного времени в будущем.
 
Договор инвестирования
Говоря о таком договоре, следует сказать, что он вообще запрещен, в отношении приобретения недвижимости, осуществления строительства. Потому, что в ч. 3 ст. 5 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» четко определено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий. Также в ч. 1 ст. 203 ГК Украины, идет речь о том, что содержание сделки (договора) не может противоречить актам гражданского законодательства, одним из который и является Закон Украины «Об инвестиционной деятельности».
Поэтому советуем вам, конечно же, не использовать схему инвестиций при жилищном строительстве.
 
Приобретение недвижимости через аукцион исполнительной службы
Есть возможность приобрести ту же квартиру, через аукционы, которые проводятся Государственным предприятием «Информационный центр» Министерства юстиции Украины. Для этого следует зайти на сайт «СЕТАИ» - (система электронных торгов арестованным имуществом), зарегистрироваться в этой системе и оплатить гарантийный взнос в размере 5% от стартовой цены лота на счет Организатора торгов, подать заявку на участие в электронных торгах из личного кабинета участника торгов.
После того, как вы выиграете торги, вам нужно обращаться к нотариусу по месту нахождения квартиры. Нотариус оформит приобретение квартиры с публичных торгов путем выдачи свидетельства о приобретении квартиры. Способ приобретения квартиры таким способом вроде довольно таки простым, но опять же, нужно иметь всю сумму средств, чтобы вовремя внести средства за квартиру.
НО, нужно помнить о моратории на выселение, установленный в соответствии с Законом Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте», который был принят 3 июня 2014 года. В этом Законе указано, что не может быть принудительно взыскано (отчуждено без согласия владельца) недвижимое жилое имущество, которое считается предметом залога и / или предметом ипотеки, если оно используется как место постоянного жительства заемщика / имущественного поручителя.
 

На что дополнительно следует обратить внимание до приобретения недвижимости

Принятие жилищного обьекта в эксплуатацию
Если вы являетесь заказчиком строительства, то важным этапом является введение жилья в эксплуатацию. Ведь ч. 2 ст. 331 ГК Украины, определено, что если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. То есть, вы не приобретете права собственности на квартиру, пока не будет введено в эксплуатацию сам дом.
Следует заметить, что пунктом 3 Порядка принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 № 461 определено, что ввод в эксплуатацию осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи Государственной архитектурно строительной инспекцией и ее территориальными органами сертификата.
Достаточно часто встречаются ситуации, когда не происходит подписание акта готовности объекта к эксплуатации. В таком случае вам сначала нужно обратиться с требованием к застройщику подписать данный акт, ведь именно ими было получено разрешение на выполнение строительных работ. Если вашу требование не будет удовлетворено, то обращайтесь в суд с исковым заявлением об обязательстве субъекта властных полномочий совершить определенные действия. В заявлении указывайте все детали, когда было получено разрешение на строительство, когда оно было фактически закончено и тому подобное. Суд на основании доказательств может обязать застройщика подписать акт готовности объекта к эксплуатации.
 
Земля, на которой находится приобретен дом, в аренде или в пользовании
Статьей 377 ГК Украины определено, что к лицу, которое приобрело дом переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором размещено здание, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца. Также, ГК Украины, а именно ч. 3 ст. 415 отмечается и тот случай, когда владелец дома, который перешел к новому владельцу сам не имел права собственности на земельный участок, а только пользовался им. В таком случае, лицо, к которому перешло право собственности на дом, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Поэтому, в принципе, приобретение дома на земельном участке, который не является собственностью продавца является в полне законным.
 
Подытоживая, можно говорить, что процедура приобретения квартиры является довольно сложной. Нужно быть очень внимательным и осведомленным. Подчеркиваем, что практически не возможно обойтись без помощи юристов, ведь действующее законодательство по данному вопросу является сложным, в чем то даже противоречивым и до конца не понятным.
Поэтому звоните не откладывая на потом к нашим специалистам по телефонам указанным в разделе контакты.
 
Похожее по теме:
 
Ключові слова: риобретение недвижимости, договор купли-продажи, договор пожизненного содержания, договор ипотеки, договор лизинга, приобретения недвижимости через аукцион исполнительной службы, юридическое сопровождение сделки приобретения недвижимого имущества, юр