“ЗАХИСТ ПРАВА”

Адвокатське обʼєднання м.Київ

Рукотвори - скарбниця майстрів Rambler
Юридичний вісник. Статті та новини

Створення об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ)

A A A
20 жовтня 2015р. 10:16
"Захист Права"
Термін «ОСББ» вже давно не перший рік на слуху у наших громадян, але до цих пір багато хто до кінця не розуміє, що ж це таке, в чому його вигідність та відмінність від ЖЕО.
Для тих, хто взагалі перший раз звернув увагу на дану абревіатуру, пояснюємо, що ОСББ – це об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Тобто, таке об’єднання може бути утворене, наприклад, у будь-якому багатоквартирному будинку його мешканцями, а точніше кажучи власниками квартир. Більш детально про специфіку та переваги подібних об’єднань спробуємо пояснити далі.
 
Нормативно-право база створення та діяльності ОСББ
З самого початку, відзначаємо, що ОСББ це далеко не новація, адже Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» був прийнятий у далекому 2001 році. Саме цей Закон є основою створення та діяльності ОСББ.
Також потрібно згадати про Постанову КМУ від 11 жовтня 2002 року № 1521, яка спрямована на реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Даною Постановою затверджено Порядки:
1) державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку;
2) передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс;
3) проведення розрахунків з членами об'єднання багатоквартирного будинку, які мають перед ним заборгованість, за виконані ними роботи з утримання неподільного та загального майна об'єднання;
4) створення спеціальних фондів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Тобто, як видно із змісту Постанови, вона дійсно дає змогу розібратися у деяких деталях створення ОСББ, і вона стане у нагоді тим, хто бажає створити ОСББ.
Ну і на кінець цього розділу, необхідно зазначати такий нормативно-правовий акт, як Наказ Держжитлокомунгоспу України 27.08.2003 № 141, яким затверджено Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Виходячи з того, що Статут ОСББ – є основним документом, на підставі якого взагалі функціонує об’єднання, то даний Наказ є надзвичайно важливим. 
 
Переваги ОСББ перед комунальною власністю
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон), ОСББ визначається як юридична особа, яка створена для управління, утримання та використання майна співвласників будинку. Тобто, навіть із визначення зрозуміло, що ОСББ – це самостійна юридична особа, яка є вільною в укладанні договорів, ведення та управління справами тощо, а це вже дає значну перевагу над комунальною власністю (ЖЕО). Тому, що всі учасники ОСББ можуть приймати активну участь в управлінні будинком, а саме визначати методи та способи управління, затверджувати такий собі бюджет (кошторис) об’єднання, який витрачати на облаштування будинку, знову ж таки, на власний розсуд, та наймати на свій вибір робітників та різноманітних працівників будинку (електрика, двірника тощо).
Також великим плюсом ОСББ є те, що воно може більш ретельно та якісно контролювати виконання різноманітних договір (наприклад про постачання електроенергії тощо), ніж це можуть робити окремі громадяни.
ОСББ має переваги і у сфері облаштування, ремонту багатоквартирного будинку, адже воно може отримати кредит на проведення різноманітних ремонтних робіт, погашення якого можливе за рахунок або за допомогою коштів, які можна отримати не лише за відрахуваннями мешканців, а і від здавання в оренду допоміжних приміщень будинку.
Отже, якщо говорити про багатоквартирні будинки комунальної власності і порівнювати їх з будинками, де створені ОСББ, то переваги можна побачити не озброєним оком. Адже створення об’єднання дає змогу співвласникам дійсно витрачати свої кошти на реальне облаштування будинку, покращення умов та здійснювати контроль за виконанням договорів та роботою працівників будинку.
 
Проведення ремонту в багатоквартирному будинку та борги співвласників перед ЖЕО
Відповідно до ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», всі витрати на поточний та капітальний ремонт розподіляються між власниками квартир. Тобто даним, новим, Законом змінено певний порядок проведення капітального ремонту, який був в минулій редакції Закону «Про ОСББ». 
Адже раніше, відповідно до ст. 24 Закону, яку виключено, колишній власник будинку, (тобто той орган місцевого самоврядування, на балансі якого був будинок) зобов'язаний прийняти участь у першому після прийому будинку на баланс ОСББ капітальному ремонті. Наданий час, ремонт проводять виключно силами власниками будинку і за їхні кошти, що є досить суттєвою проблемою і перепоною на шляху прийняття рішення щодо створення ОСББ.
Щодо боргів мешканців будинку, які стали учасниками ОСББ, то вони не переходять до об’єднання, адже це нова юридична особа, яка не відповідає за заборгованість її учасників, яка виникла ще до створення ОСББ.
 
Ініціативна група та порядок створення ОСББ
Перед тим, як почати говорити про порядок створення ОСББ, слід з’ясувати, що ж це за така ініціативна група, і яка її роль у створенні ОСББ. Її роль – головна, адже саме ця група, яка може складатися не менше як з 3-х власників квартир чи нежилих приміщень багатоквартирного будинку, згідно ст. 6 Закону. Остання здійснює всі основні заходи, які передують створенню ОСББ, а саме: 

1) з’ясовує технічний та економічний (визначають боржників за комунальні послуги) стан будинку;
2) розробляє Статут ОСББ, на підставі Типового статуту, про який вже згадувалося вище;
3) складає список всіх власників багатоквартирного будинку;
4) проводить різноманітні зібрання, за для роз’яснення положень проекту Статуту та про необхідність створення ОСББ в цілому;
5) визначає час і місце проведення установчих зборів, і відповідно до ч.4 ст. 6 Закону, не пізніше ніж за 14 днів надсилає повідомлення кожному власнику квартир, під розписку;
6) реєструє учасників установчих зборів.
Важливим є те, що відповідно до ч. 9 ст. 6 Закону, для того щоб прийняти рішення про створення ОСББ, потрібно, щоб за нього проголосувало більше половини усіх співвласників будинку, тобто 50% + 1 голос.
Що стосується випадків, коли хтось відмовляється від участі в ОСББ, то раніше, існувала ст. 9 Закону, яка передбачала, що співвласник будинку може не бути учасником (членом) ОСББ, а просто укласти угоду про співпрацю з ОСББ. Зараз же, відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», цю норму виключено, а натомість наявна нова норма, яка визначає, що рішення зборів співвласників є обов’язковими для всіх співвласників. 
 
Поточне керівництво діяльністю ОСББ
Для поточного керівництва об’єднанням, обирається правління ОСББ, так званий виконавчий орган об’єднання, який звітує перед загальними зборами.
До обов’язків та відповідальності правління, відповідно до ст.10 Закону відносяться:
1) підготовка кошторису, балансу об'єднання та річного звіту; 
2) здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодавством; 
3) розпорядження коштами об'єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об'єднання кошторису; 
4) укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням; 
5) ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об'єднання; 
6) скликання та організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників; 
7) призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення. 
 
Отримання у власність прибудинкової території власниками багатоквартирного будинку
На завершення, хочемо зазначити, що вже вище згаданим Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» внесені зміни до Земельного кодексу України (далі – ЗК України), саме щодо прибудинкової території багатоквартирних будинків.
Тепер, згідно до змін та відповідно до ст. 42 ЗК України, прибудинкова територія (земельна ділянка, на якій розташований будинок) передається безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в загальному порядку, встановленому КМУ.
Це саме ті зміни, які на наш погляд, є надзвичайно важливими, адже вони дають змогу співвласникам багатоквартирного будинку безоплатно отримати у свою власність земельну ділянку, яка залишиться їхньою навіть після зруйнування будинку (ч. 5 ст. 42 ЗК України).
 
Неприємність, яка може очікувати мешканців багатоквартирних будинків на прикінці 2016 року
Мова йде про уже принятий Верховною Радою України і підписаний Президентом України  Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 року (надалі Закон), який вступив в силу з 01.07.2015 року.
Адже, у відповідності до ст. 13 прикінцевих положень вищезазначеного Закону, де до ч. 4 ст. 28 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" внесено зміни, якими чітко визначено, якщо власники (співвласники) багатоквартирних будинків протягом року не створять об’єднання співвласників багатоквартирного (надалі ОСББ) і не передадуть управління будинку управителю, то поточний виконавець послуг (ЖЕК) має передати управління будинком суб’єкту господарювання, який обере сам.
Звісно ж в Законі про це зазначено більш завуальовано, але це випливає із його змісту. 
Більш детально було висвітлено цю тему у нашій статті за 22.06.2015 року "До чого слід готуватись мешканцям багатоквартирних будинків".
 
Підсумовуючи, можемо сказати, що створення ОСББ на сьогодні є дійсно важливою і необхідною процедурою, яку не потрібно боятися. Адже створення ОСББ дає змогу вам, як співвласникам багатоквартирного будинку приймати активну участь в управлінні будинком, визначати напрямки цього ж таки управління, проводити ремонти на свій розсуд, укладати різноманітні договори на умовах, які вам підходять. Тим паче, що зараз у зв’язку з прийняттям Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» певні процедури і права учасників ОСББ покращилися і набули дійсно реального і потрібного змісту.
 
Якщо у вас виникли питання щодо створення ОСББ, ви завжди можете розраховувати на допомогу фахівців в галузі права, а саме адвокатів і юристів «ЗАХИСТ ПРАВА», та отримати якісні послуги.

 

Схоже по темі:

 

Ключові слова: Створення ОСББ, оформлення документів ОСББ, юридичне супроводження у створенні ОСББ