“ЗАХИСТ ПРАВА”

Адвокатське обʼєднання м.Київ

Рукотвори - скарбниця майстрів Rambler
Юридичний вісник. Статті та новини

Придбання нерухомості, на що слід звернути увагу

A A A
04 травня 2015р. 10:38
Адвокат "Захист Права"
Придбання нерухомості лише зі сторони може видатись простою справою. Насправді ж потребує чималих зусиль, оскільки є досить дорогою справою, тому іншого шансу може більше не бути, а допущені прорахунки чи помилки у майбутньому можуть вилитись у серйозні неприємності.
Звісно ж, досить часто потрапляють в халепу ті, хто по своїй скупості відмовився попередньо найняти адвоката чи юриста, який мав перевірити усі ризики пов’язані із придбанням нерухомості (наприклад: чи не підлягає майно в майбутньому поділу між подружжям, чи не має там обов’язкової частки когось із родини, чи не перебуває під арештом чи заставою, чи збудовано на законних підставах та на земельній ділянці, яка була для цього відведена, чи не є самобудом і чи не підлягає подальшому знесенню, чи не має з його приводу рішень суду, відкритих кримінальних чи виконавчих проваджень, чи не зареєстровані на житловій площі малолітні діти, чи не допущено помилку у правовстановлюючих документах, чи не було незаконного перепланування, чи не має боргу за комунальні або інші платежам, і т. д.)    
Також, необізнаність та не виправдана довіра до продавців, може привести у майбутньому до виснажливої судової тяганини із третіми особами, визнання покупця у кращому випадку лише потерпілою стороною у кримінальному провадженні, або просто втрати коштів. 
Тому, на прохання наших клієнтів, спробуємо розглянути головні аспекти придбання нерухомості.
 

Способи придбання нерухомості 

 
Договір купівлі-продажу
Говорячи про придбання нерухомості, безумовно, необхідно починати з договору купівлі-продажу. Адже це правочин, за яким нерухоме майно переходить від одного власника до іншого у звичний спосіб. Даний договір, згідно ст. 657 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
 
Також, хотілося б навести перелік порад, які стануть в нагоді, при придбанні нерухомості за договором купівлі-продажу:
1) необхідно перевірити кількість зареєстрованих (прописаних) осіб на житлоплощі;
2) необхідно перевірити законність попередніх угод з квартирою;
3) необхідно перевірити дієздатність продавця;
4) необхідно перевірити наявність перепланувань у квартирі;
5) вказувати в договорі реальну вартість нерухомого майна;
6) обов’язково перевірити довіреність, якщо вона наявна;
7) оформляти угоду потрібно тільки через завдаток, щоб у майбутньому уникнути непорозумінь із продавцем;
8) в обов’язковому порядку до дня проведення угоди перевіряти правовстановлюючі документи на нерухомість.
 
Необхідно звернути увагу і на оподаткування. Так, відповідно до ст. 172 Податкового кодексу України, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), за умови перебування такого майна у власності платника податку понад 3 роки, не оподатковується. Тобто платити податок не потрібно буде, якщо не частіше разу на рік продавати майно, яким володієте не менше 3 років.
За посвідчення нотаріусом договорів купівлі-продажу нерухомого майна, потрібно сплатити 1 % суми договору, але не менше 1 неоподаткованого мінімуму доходів громадян (ст. 3 Декрету КМУ «Про державне мито»).
 
Договір дарування
Щодо договору дарування нерухомого майна, то він укладається у письмовій формі та обов’язкого посвідчується нотаріусом. Крім волевиявлення дарувальника, для здійснення договору дарування необхідна також згода обдаровуваного, яку законодавець розцінює як акт прийняття дарунка. Порядок і правові наслідки прийняття дарунка врегульовано ст. 722 ЦК України, за якою право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття,  наприклад, прийняття документів про право власності нерухомість, або символів речі (ключів).
Оподаткування при даруванні залежить від того, чи є обдаровуваний (той, кому дарують) членом сім’ї дарувальника. Так, відповідно до ст. 174 Податкового кодексу України, якщо особа обдаровуваного не є членом сім’ї дарувальника, то ставка податку становить 5 %.
 
Договір довічного утримання
За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно (ст. 744 ЦК України).
Вказаний договір укладається у письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. За загальним правилом, право власності на майно, що отримане за договором, який підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації. У випадку укладення договору довічного утримання (догляду) набувач стає власником майна після належного оформлення договору, але на відміну від договору дарування він обмежений у діях, направлених на розпорядження таким майном на весь час чинності договору, тобто за життя відчужувача (ст. ст. 745, 748 ЦК України).
 
Договір лізингу
Відповідно до ст. 806 ЦК України, за договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).
Тобто, клієнт обирає об'єкт нерухомості, звертається в лізингову компанію із заявкою на фінансування. Якщо лізингова компанія прийме рішення фінансувати операцію, з клієнтом підписується договір лізингу. В рамках договору клієнт регулярно сплачує лізингові платежі та по закінченні строку лізингу право власності на предмет лізингу, як правило, переходить до клієнта. Таким чином, операцію лізингу нерухомості супроводжують два основні договори -лізингу та купівлі-продажу.
Кількість залучених до цієї операції осіб, комплексний характер відносин, більш тривалий термін операції та її значна вартість роблять операцію лізингу нерухомості специфічною та відрізняють її від лізингу інших видів активів.
 
Договір іпотеки
Відповідно до ст.1 Закону України «Про іпотеку», іпотека це такий собі вид забезпечення виконання зобов’язання, за якого особа може володіти і користуватися нерухомим майном, але за умови сплати регулярних платежів, поки не виплатить всю необхідну суму. Якщо вона цього робити не буде – нерухомість, коротше говорячи, буде відібрана. Такий договір укладається у письмовій формі і обов’язково посвідчується нотаріусом (ч. 1 ст. 18 ЗУ «Про іпотеку»). Також слід звернути увагу, що паралельно може укладатися, так званий, іпотечний цінний папір – заставна, якщо це передбачено договором іпотеки. Він необхідний для того, щоб зафіксувати той факт, що якщо боржник, тобто особа яка придбала нерухомість, не буде сплачувати кошти, то нерухомість буде відібрана.
Говорячи про різні способи придбати квартиру, слід сказати, що сьогодні ситуація з курсом долара не зрозуміла. То він піднімається, то падає і ніхто не знає, як буде через рік, два. Тому, брати зараз, наприклад, кредит в доларах досить таки ризиковано. Спробуйте знайти банки, які видають кредити в гривнях. Таких може й не багато, але ви знатимете напевно яку суму ви взяли у гривнях.  До того ж, всі експерти наголошують на тому, що курс не впаде нижче 20, а от щодо того, чи підніметься до 35 і вище, зараз ніхто не може сказати точно.
Наша порада майбутнім покупцям, якщо ви все ж таки вирішили придбати нерухомість за договором іпотеки, то вам потрібно бути впевненими, що ви зможете виконувати зобов’язання по сплаті коштів за нерухомість протягом тривалого часу.
 
Договір інвестування
Говорячи про такий договір, слід сказати, що він взагалі заборонений, у відношенні до придбання нерухомості, здійснення будівництва. Тому, що в ч. 3 ст. 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність» чітко визначено, що інвестування та фінансування будівництва  об'єктів  житлового будівництва  може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю,  інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії   цільових   облігацій   підприємств. Також в ч. 1 ст. 203 ЦК України, йде мова про те, що зміст правочину (договору) не може суперечити актам цивільного законодавства, одним із який і являється Закон України «Про інвестиційну діяльність».
Тому радимо вам, звісно ж, не використовувати схему інвестицій при житловому будівництві.
 
Придбання нерухомості через аукціон виконавчої служби
Також, є можливість придбати ту ж саму квартиру, через аукціони, які проводяться Державним підприємством «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України. Для цього слід зайти на сайт «СЕТАМ» - Система електронних торгів арештованим майном, зареєструватися в цій системі та сплатити гарантійний внесок у розмірі 5% від стартової ціни лота на рахунок Організатора торгів, подати заявку на участь в електронних торгах з особистого кабінету учасника торгів.
Після того, як ви виграєте торги, вам потрібно звертатися до нотаріуса, за місцем знаходження квартири. Нотаріус оформить придбання квартири з прилюдних торгів шляхом видачі свідоцтва  про  придбання квартири. Спосіб придбання квартири таким способом начебто є доволі таки простим, але знову ж таки, потрібно мати всю суму коштів, щоб вчасно внести кошти за квартиру. Але, потрібно пам’ятати про мораторій на виселення, який встановлено відповідно до Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який було прийнято 3 червня 2014 року. В цьому Законі зазначено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави та/або предметом іпотеки, якщо воно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя.
 

На що додатково слід звернути увагу під час придбання нерухомоті

 
Прийняття нерухомого житла до експлуатації
Важливим етапом є введення житла у експлуатацію. Адже ч. 2 ст. 331 ЦК України, визначено, що якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Тобто ви не набудете права власності на квартиру, поки не буде введено її в експлуатацію. Слід зауважити, що пунктом 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 461 визначено, що введення в експлуатацію здійснюється на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації шляхом видачі Державною архітектурно-будівельною інспекцією та її територіальними органами сертифіката.
Досить часто трапляються ситуації, коли не відбувається підписання акту готовності об’єкта до експлуатації. В такому разі вам спочатку можна звернутися з вимогою до забудовника підписати даний акт, адже саме ними було отримано дозвіл на виконання будівельних робіт. Якщо вашу вимогу не буде задоволено, то звертайтесь до суду із позовною заявою про зобов’язання суб’єкта владних повноважень вчинити певні дії. В такій заяві вказуйте всі деталі, коли було отримано дозвіл на будівництво, коли воно було фактично закінчене тощо. Суд на підставі доказів може зобов’язати забудовника підписати акт готовності об’єкта до експлуатації.
 
Земля, на якій знаходиться придбаний будинок, в оренді або у користуванні
Статтею 377 ЦК Українивизначено, що до особи, яка придбала будинок переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій розміщено будинок, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника. Також, ЦК України, а саме ч. 3 ст. 415 зазначається і той випадок, коли власник будинку, який перейшов до нового власника сам не мав права власності на земельну ділянку, а тільки користувався нею. В такому разі, особа, до якої перейшло право власності на будинок, набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник. Тому, в принципі, придбання будинку на земельній ділянці, що не є власністю продавця є законним. 
 
Підсумовуючи, можна говорити, що процедура придбання квартири є доволі складною. Потрібно бути надзвичайно уважними і обізнаним. Наголошуємо, що практично не можливо обійтися без допомоги юристів, адже чинне законодавство з даного питання є складним, в дечому суперечливим і до кінця не зрозумілим.
Тому, звоніть нам не відкладаючи на потім, за телефонами вказаними у розділі "контакти".
 
Схоже по темі:
 
Ключові слова: придбання нерухомості, договір купівлі-продажу,договір довічного утримання, договір іпотеки, договір лізингу, придбання нерухомості через аукціон виконавчої служби, юридичне супроводження угоди придбання нерухомого майна, юридична перевірка договору